Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

• Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

• Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

• Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Данная тема посвящена купле-продаже таких объектов как недвижимость. Чаще всего (практически в 80-90% случаях) люди продают свои квартиры ради того, чтобы купить более подходящее жилье. Поэтому официально существует тип продажи «альтернатива». Что это такое на самом деле?

Давайте посмотрим, какое значение имеет это слово, что оно представляет собой в реальной жизни и стоит ли соглашаться на подобный вариант. Кроме того, в статье перечислены многие нюансы, возникающие при продаже городской квартиры с помощью сделки «альтернатива», а также в форме свободной продажи.

Что такое "альтернатива" в продажах?

Сначала желательно рассмотреть слово «альтернатива», которое означает «похожий вариант». Еще можно назвать этот термин «аналогом». Выходит, что речь идет о продаже своей собственности, но при этом нужно приобрести аналогичный, похожий объект/товар и также стать его собственником (при этом проданный объект/товар переходит в собственность покупателя).

Позднее мы разберем очень подробно тип продажи «альтернатива»: что это такое, особенности сделки каковы, соглашаться ли. А сейчас рассмотрим примеры.

Примеры объектов продажи альтернативным способом

Многие из нас слышали фразу, например: «А у тебя есть еще альтернатива?» То есть речь идет о, так сказать, культурном обмене, если иметь в виду куплю-продажу. Допустим, что собственник проживает в однокомнатной квартире площадью 38 кв. метров в московском районе Северное Бутово. Но обстоятельства сложились так, что нужно переехать на север столицы или в ближайшее Подмосковье, например в Зеленоград или Химки. То есть человеку нужно переселиться с юга Москвы на север столицы. Но только квартира должна быть примерно с теми же параметрами и с той же ценой. И желательно, чтобы рядом была та же инфраструктура. Допустим, пенсионеру важно, чтобы рядом были поликлиника, парк и аптека, а молодым родителям нужно отдать детей в школу и детский садик. То есть меняется только географическое положение проживания, но не объекты социальных нужд/инфраструктура (школы, аптеки и т. д.). Вот что значит тип продажи «альтернатива».

Такой термин практически не применяется в продаже автомобилей, дачи или гаража. Потому что, как правило, людям не приходится искать место для проживания. Ведь зачастую, продав квартиру, бывшие хозяева остаются в прямом смысле на улице. Но если имеется иная недвижимость или есть у кого остановиться, то в принципе сделку «альтернатива» составлять не нужно, достаточно просто найти похожее жилье и купить.

Также альтернативой можно считать переезд в другой город или покупку другого типа объекта. Допустим, что человек живет в провинциальном городке, где имеются и квартиры, и частные дома. На данный момент хозяин проживает в двухкомнатной квартире площадью 46 кв. метров. Ему важно, чтобы рядом была остановка, у которой останавливаются маршрутные такси и автобусы, проезжающие рядом с местом его работы. Хозяин хочет купить частный дом за ту же цену, продав квартиру. Но очень важно, чтобы и около нового места жительства была автобусная остановка с маршрутками до места работы.

О недвижимости

Теперь конкретно поговорим о недвижимости. Она бывает нескольких типов. Само слово «недвижимость» означает то, что нельзя переместить, передвинуть с места на место: здание, гараж и даже летний душ на территории дачного участка.

Есть несколько вариантов собственности. Редко, но можно встретить людей, у которых в собственности несколько квартир: одну они когда-то давно купили, в ней и проживают, а другие две жилплощади достались по наследству. Конечно, за ненадобностью можно продать одну из пустующих квартир или обе. При этом человеку не нужно подыскивать подходящий вариант, просто у него будут деньги на руках, которыми он может распорядиться так, как он хочет. И при этом осуществляется свободная продажа. Хозяин должен эти две пустующие квартиры держать желательно без вещей, но хотя бы с косметическим ремонтом, чтобы сильно не занижать цену. Далее мы с вами увидим реальные на деле различия в том, что такое тип продажи «альтернатива» или «свободная», и рассмотрим достоинства, недостатки.

"Альтернатива" и другие комментарии в объявлениях

Если зайти в Интернете на сайты с объявлениями, то можно заметить внизу текста приписки собственников или агентств: «свободная продажа», «альтернатива», «возможен торг», «возможен обмен на однокомнатную квартиру» (если речь идет о владельце частного дома в провинциальном городе).

Ранее мы уже обсуждали, что значит тип продажи «альтернатива». На ЦИАНе, «Авито» или на других сайтах с рекламой квартир есть и такие объявления, в которых продавец не пишет ничего относительно торгов и дальнейшей своей судьбы. Следует отметить, что иногда при желании указывается причина продажи, например переезд в другой город. В данном случае нужно поинтересоваться у владельца, в связи с чем, так как может выясниться, что у человека имеют место быть неприятности, от которых следует избавиться. Допустим, разведенная женщина с ребенком хочет убежать от бывшего мужа-тирана, который каждый день приходит в гости без приглашения и угрожает, прикладывает физическую силу, портит имущество. Возможно, что вы, как будущий хозяин - мужчина крепкого телосложения, способный объяснить нерадивому, что тут больше супруга не живет. В данном случае, конечно, можно приобрести жилье у бедной женщины. Но если же причина более серьезная, хозяин жилья провинился перед кем-то и должен, то от аванса, задатка и тем более сделки лучше отказаться. Также следует проверять, есть ли у продавца долги по налогам и за ЖКХ.

Плюсы «альтернативы»

Теперь следует внимательно изучить достоинства типа продажи «альтернатива». Что это такое вообще, какие гарантии есть для продавца? Как правило, в случае альтернативной продажи составляется двойная сделка, то есть человек в один день продает свою старую квартиру и покупает новое жилье. При этом вырученные средства сразу же переходят к продавцу недвижимости, которую вы приобретаете.

Такая схема обычно безопасна в плане того, что деньги не пропадут, а вы не останетесь без крыши над головой. При этом можно сразу после заключения сделки собирать вещи и переселяться в новую квартиру. Конечно, могут быть и нюансы, связанные с тем, что предыдущим хозяевам нужно дать время на сборы.

О свободной продаже

Стоит затронуть немного тему свободной продажи, чтобы понять разницу как при заключении сделки, так и при получении вырученных средств/приобретении нового жилья.

Под свободной продажей может подразумеваться:

• наличие у хозяина другого жилья;
• пустая квартира;
• отсутствие прописанных в ней граждан.

Разумеется, подобный подход - это огромный плюс для многих потенциальных покупателей по сравнению с типом продажи «альтернатива», что означает: покупаю и сразу заселяюсь со своими вещами, будь то мебель или одежда.

Минусы «альтернативы»

Несмотря на замечательные достоинства, есть очень большой минус, который противоречит достоинству. Связан он с тем, что выстраивается цепочка из продавцов и покупателей недвижимости. Давайте разберемся, что это за цепочка.

Допустим, у вас стоит на продажу квартира. Вы планируете купить такую же, но в другом районе и по цене чуть ниже, чтобы остались лишние средства. К вам пришел потенциальный покупатель, которому ваша жилплощадь подошла. Но он не может ее пока купить, потому что еще не продал свою квартиру. То есть вас уже двое ожидающих. Тем временем вы присмотрели себе новый дом, который вас устроил. И его хозяин ожидает, когда вы продадите свою квартиру. Допустим, что у вашего покупателя появился свой покупатель и он продал квартиру. Появились деньги. Он является первым звеном в цепочке, вы - второе звено, а владелец вашего будущего дома - третье. Возможно, у третьего тоже есть свой покупатель. Таким образом, заключается сделка со всеми в одно время. Но подобное мероприятие может и сорваться:

• отказ одного из участников от сделки;
• внезапные уважительные причины;
• серьезное заболевание или смерть.

Поэтому сложно предугадать, как пройдет массовая сделка.

Есть и другой минус - это покупка «кота в мешке». У вас может не оказаться времени на то, чтобы проверить, является ли квартира юридически «чистой», нет ли социально опасных соседей, не затапливает ли сверху регулярно. Поэтому многие опытные и честные риелторы и опытные покупатели/продавцы говорят: «лучше не связываться». Тип продажи «альтернатива» хорош только в двух взаимосвязанных случаях: всего двое-трое участников сделки и возможность заранее проверить квартиру.

Опыт простых людей

Если спросить тех, кто уже продавал и покупал жилье, о том, как лучше поступить, то наверняка ответы будут разными. Дело в том, что все зависит от ситуации и количества участников. Поэтому лучше заранее познакомиться с понравившимися объектами, проверить на "чистоту" хозяев, если вы предпочитаете тип продажи «альтернатива». Что это такое, отзывы и реальные примеры представлены выше. Также рекомендуется поспрашивать опытных в этом деле людей, объяснив всю ситуацию.

С риелтором или без

Зачастую люди спрашивают о том, с агентом или лучше самостоятельно продать жилье. Если вы рассчитываете на свободную продажу, то можно и самим, но при этом нужно обратиться к юристу или в МФЦ, чтобы заключить сделку.

Но без помощи риелтора не обойтись, если тип продажи «альтернатива». Что это такое с юридической точки зрения? Это сложный процесс, который нужно контролировать тщательно, вовремя замечать ошибки.

Стоит ли соглашаться на «альтернативу»?

Зачастую при планировании продажи старой квартиры и сразу покупке новой люди задаются вопросом о том, как же поступить. А некоторые даже не знают, что такое тип продажи «альтернатива». Этот вариант могут предложить агенты недвижимости.

Что касается согласия, то желательно заранее познакомиться с продавцами квартиры, проверить, есть ли у жилплощади долги, нет ли прописанных граждан, которые отказываются от продажи.

Нужно ли писать тип продажи в объявлениях?

Очень часто в объявлениях можно встретить «альтернатива», но не факт, что человек согласен на двойную или множественную сделку. Возможно также, что имеется в виду совершение двух разных сделок, но почти одновременно. А стоит ли писать, решает только продавец. Зачастую данная приписка помогает найти потенциального покупателя, особенно если жилье находится в средней ценовой категории и с приемлемыми условиями проживания.

Вы узнали о типе продажи квартиры «альтернатива», что это такое и каковы его достоинства и недостатки. Помните о том, что важнее всего - «чистота» сделки.

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже ) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью .

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная ) продажа;
• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой» ) продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой ) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой ). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба подписываются одновременно, и на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир ) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

• Покупатель квартиры-1;
• Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
• Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая ) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже ). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

«Цепочка» квартир

– это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой ) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных» .

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир» , тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир» , можно в условиях внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже .

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные ), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

♦ К слову об альтернативных сделках ♦

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир , обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно , и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной ) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему ).

♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой ) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы , т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке ).

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо , характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски , связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке ) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир ) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях . А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше ).

Важно также, чтобы запросы (ожидания ) владельцев квартир , тянущих за собой «альтернативу», были адекватными , то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу» ), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену ).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы ). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации .

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя . Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса . У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди ). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно ).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи ) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью , часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов . Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет ), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке , при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты ).

Другими словами, в альтернативных сделках применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке ), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">«ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне ).

При подборе квартиры в объявлениях часто указывается: «альтернатива». Чем это грозит потенциальному покупателю? И что это такое?

Квартиры на рынке делятся на две основные категории – свободные и с альтернативой. Первые подразумевают под собой чистую продажу за деньги, а вторые - необходимость подобрать собственнику взамен иную недвижимость, т.е. обменять ее.

Статус альтернативной – это серьезный недостаток для покупателя, сделка может затянуться или даже вообще не состояться. После того как покупатель вносит аванс, продавец такой квартиры начинает подбирать себе варианты, и из-за нескромных запросов, например, может так и не найти ему подходящую, и отказаться от сделки. Многолетний опыт работы на рынке в частности показывает, что такие продавцы почти всегда стараются не афишировать того, что им нужна альтернатива и изначально утверждают что продажа чистая. Но можно попытаться их вычислить.

Первое – обязательно напрямую, еще при разговоре по телефону спросить про юридический статус квартиры. Бывает что на прямой вопрос нет прямого ответа, и если началось какое-то виляние, то о чистой продаже и речи быть не может.

Второе – следует очень внимательно изучить объявление. В нем пишут «свободная продажа», «чистая» или что-то еще. Если написано "легкая альтернатива" или "АП", то надо понимать, что в объявлениях о сложностях никогда не пишут.

Третье - при осмотре квартиры нужно обратить внимание на ее обжитость, т.е. пустая она или в ней живут люди. Если живут – то куда переедут при продаже, если есть куда, то почему уже не переезжают? Поэтому нужно сразу ставить условие что квартира будет освобождена еще до сделки. Также следует прогуляться с продавцом до ЕИРЦ, где запросить выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будут указаны все прописанные в квартире граждане. Опять же трудность – куда они денутся после купли-продажи. Если они со слов продавца и планируют куда-то перепрописаться, то это не значит что они это сделают. Хорошо бы это все сделать также до сделки.

Еще одним подтверждением того что квартира альтернативная, является срок, в который продавец готов выйти на сделку. Сегодня сбор всех документов, включая БТИ, составляет 2 недели, а все что дольше – должно навеять на подозрения. Если продавец начинает ссылаться на командировки или болезни, то скорее всего он подыскивает другую квартиру.

И последнее: В договоре купли-продажи следует обязательно прописать условие о передачи квартиры в течение одного дня после регистрации сделки.

Далеко не всегда сделка по является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки. В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя. В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, другие , третьи оформляют , а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

• Найти подходящих покупателей-продавцов.
• Проверить сделку с юридической точки зрения.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Основной договор.
• Заверение и регистрация договора.
• Регистрация права собственности.
• Подписание .
• Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

• Паспорта сторон.
• Выписки из ЕГРН.
• Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
• Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

• Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
• Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
• Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск	Возникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другом	В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроков	Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрация	Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделки	Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.