Разрешение на продажу ипотечной квартиры сбербанк. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Порядок продажи квартиры. Ипотечная недвижимость. Что приводит к возникновению продажи ипотеки

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

• сокращение заемщика на текущем месте работы;
• разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
• расторжение брака;
• смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
• потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Снятие обременения

Согласно Федеральному (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

• эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
• содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продатьквартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации - вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

• род деятельности покупателей;
• стадия выплат по кредиту;
• может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

• выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
• заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
• погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в ;
• получить документацию у банка о снятии обременения;
• подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
• после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Важно

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.

Вы задаетесь вопросом — как можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Опишем возможные варианты и порядок действий заемщика в 2020 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Так как стоимость квартир высока, не каждый способен купить себе жилье сразу. Поэтому и оформляется все чаще ипотека.

Но могут возникнуть обстоятельства, при которых граждане уже не в состоянии платить по кредиту. Можно ли продать в таком случае жилье?

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Разберем, какие законные способы совершения сделки есть и как действовать заемщикам.

Важные моменты

Ипотека в Сбербанке примерно такая же, как и в остальных банках. Но именно Сбербанк является такой организацией, которая редко вносит коррективы в условия договоров, и поэтому граждане доверяют ему.

Программы кредитования отличаются низкими процентными ставками, которые могут быть понижены в определенных случаях.

Банковское учреждение предлагает несколько программ:

1. Ипотеку для молодой семьи, если супругам не более 35 лет и они в состоянии уплатить первичный взнос.
2. Кредитование при покупке готового жилья на первичном или вторичном рынке.
3. Помощь при покупке загородной недвижимости.
4. Помощь при приобретении гаражей и т. п.

Основные понятия

Ипотечным кредитованием называют долгосрочный кредит, который предоставляется банком гражданину или компании под недвижимого имущества.

Самый популярный вариант — приобретение квартир в кредит. Ипотека является публичным залогом, и после заключения договора с клиентом на объект накладываются обременения.

Обременения — ограничения в правах (в пользовании, владении, распоряжении) на имущество. При наличии обременения трудно совершить .

Виды обременений

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

Недвижимость, что была взята в ипотеку в Сбербанке, — залоговое имущество, и ее продажа возможна только при соблюдении некоторых условий.

Причина того, что собственник решает продать жилье, на которое оформлялся ипотечный кредит:

Но насколько сложно оформить такую сделку, если есть долги перед банковским учреждением? Главное — получить разрешение от банковского учреждения и найти покупателя.

Есть немало проблем при продаже квартиры с обременением в виде . Есть риск того, что бывший владелец потеряет недвижимость и не получит прибыли со сделки.

Но иногда лучше потерять объект, чем увеличить сумму долга в разы, ведь тогда все равно банком будет отобрано жилье.

Продать квартиру получится по цене, что ниже рыночной, так как мало кто желает покупать жилье с .

Так как процесс сложный, лучше обратиться в специализированную компанию. Грамотный юрист подскажет, какая схема будет оптимальной в вашем случае, и поможет решить все вопросы с банковским учреждением.

И будет гарантия того, что вы не свяжетесь с аферистами. Но если вы будете самостоятельно разбираться во всех вопросах, тогда следующая информация станет полезной.

Какой перечень документов понадобится

Так как недвижимость находится под обременением, то при продаже необходимо иметь такие справки:

• выписку из реестра юрлиц о том, что обременение снято (запись вносится на основании документа, выданного в банке);
• свидетельство, подтверждающее регистрацию кредитного соглашения;
• удостоверение личности каждого участника сделки.

Какие есть варианты

Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую? Продажа может быть осуществлена с участием банка (в котором брали кредит) или без его участия.

Способы продажи при наличии разрешения Сбербанка:

Если вы собираетесь перевести долг на другого человека, банк предложит такие варианты совершения сделки:

Получение разрешения

Рассмотрим, как осуществить продажу по разрешению банка. Приобретенная по ипотеке недвижимость является собственностью банка, пока граждане не рассчитаются с ним.

Обратитесь к сотруднику Сбербанка и выясните, какие условия необходимо выполнить, чтобы банк дал добро на продажу.

У вас уточнят, по какой причине вы собираетесь продавать квартиру, и решат, уважительная ли она.

Только тогда будет дано разрешение, если в соглашении не отражены ограничения на досрочные расчеты с банковским учреждением.

Бывает, что Сбербанк не устанавливает ограничения на досрочные выплаты. В данном случае переговоры могут быть результативными.

Но есть один нюанс — если будете погашать долг досрочно, придется заплатить дополнительные проценты.

Еще одно условие, которое устанавливается банком — вас обяжут заключить . Так кредитная организация желает получить гарантии того, что сделка точно будет совершена.

Можете сами найти покупателя, и после того, как будет получено разрешение банка, он сам уплатит сумму ипотечного долга. Тогда банк сам станет решать вопросы с переоформлением документации на покупателя.

Если Сбербанк не дает разрешения на продажу, то сделка станет возможна только после снятия . Залогополучатель погашает долг путем оформления еще одного кредитного соглашения. Полученными средствами гасят задолженность.

Видео: как купить квартиру в ипотеку

Или же ищут покупателя недвижимого объекта, который даст необходимую сумму под , чтобы продавец мог рассчитаться с банком. Но такой вариант очень рискованный для покупателя, так как он не имеет гарантии того, что сделка будет совершена.

Если вы решите получить разрешение и совершить сделку сами, тогда действия будут примерно таки ми:

1. Проводят переговоры с сотрудником Сбербанка относительно продажи.
2. Составляется заявление о расторжении соглашения, подаются документы.
3. Ищут покупателя.
4. Уплачивается сумма долга банку.
5. Если цена недвижимости больше, чем сумма долга, тогда часть средств передается банковскому учреждению, а часть — через банковские ячейки продавцу.
6. Когда банк закрое долг, будет выдано закладную и документ, что подтвердит отсутствие задолженности.
7. С собранными документами отправляются в отделение Регистрационной палаты, чтобы снять обременение с жилья.

Если необходима помощь банка, процесс такой же, за исключением нескольких пунктов:

Обязательно ли участие банка

Способы продажи недвижимости, когда не нужно получать разрешение банка:

В том случае, если вы собираетесь совершить сделку без участия банка, то есть без получения разрешения, тогда примерная схема действия такова:

1. Ищут покупателя на квартиру, которая находится в .
2. Проводят с ним переговоры и просят рассчитаться наличностью, чтобы можно было сразу погасить задолженность.
3. Разницу получают через банковскую ячейку.
4. Просят покупателя немного подождать, пока будет сниматься обременение.
5. Оформляют .

Такой вариант вполне реален, но вот мало желающих приобрести объект, когда придется еще долгое время ждать снятия обременения. Да и есть риск для покупателя, ведь он не может знать, попадет ли в руки мошенников.

Если недвижимость куплена на материнский капитал

Если вы собрались продать ипотечное жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала, также нужно получать разрешение .

Такой документ будет содержать перечень условий, при выполнении которых банк позволяет совершение сделки. Может потребоваться выплатить комиссию, к примеру.

Тогда может быть выплачена сумма ипотечного долга. Далее подается пакет справок в госорган, чтобы снять обременение и передать .

Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И не исключение.

1. Либо получение согласия , готовность к длительному и сложному оформлению.
2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Причины и условия продажи ипотечной квартиры

Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или ) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

• Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
• Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
• Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
• Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
• Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.

Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.

Вернее всего Сбербанк даст согласие:

1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка

Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
2. Получает согласие банка на операцию.
3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
4. Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
5. Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.

Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях.

И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.

Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.

У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.

О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

• Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по . И предъявляет ее покупателю.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
• Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.

Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.

И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

• Взять в любом банке потребительский кредит.
• Из его средств погасить ипотеку.
• Продать не обремененную залогом квартиру.

Но для того, чтобы получить сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.

Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2020 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.

Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

Сроки выплат ипотечных кредитов достигают 30 лет. Учитывая, что за это время планы и приоритеты могут поменяться, заёмщики предусмотрительно интересуются, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, максимально быстро и без проблем.

Два способа продать ипотечную квартиру

Оформляя договор купли-продажи, заемщик и банк (залогодержатель) должны действовать строго в правовом поле, руководствуясь положениями действующего законодательства, в частности, Законом об ипотеке и Гражданским кодексом РФ.

Заёмщику предоставляется возможность продать ипотечную квартиру, переоформив кредит на покупателя либо досрочно погасив долг за счёт его средств. Оптимальный способ заёмщик выбирает сам исходя из ситуации.

Продажа с досрочной выплатой кредита

Процедура продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, с полным погашением кредитного долга является наиболее простой и не требует много времени. Её главные этапы:

1. Поиск покупателя.
2. Составление предварительного договора.
3. Подача заявления в банк о досрочном погашении долга.
4. Выплата ипотечного долга.
5. Снятие обременения.
6. Подписание основного договора купли-продажи.
7. Регистрация прав нового собственника.

Совместно с покупателем составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка РФ: образец такого договора можно составить на основе типовой формы банка. На этом этапе возможна выплата аванса продавцу.

Далее, в банк подаётся заявление, в котором необходимо указать точную дату погашения долга и сумму, а также счет, с которого будут перечислены денежные средства. При этом указанная в заявлении дата обязательно должна быть рабочим днём.

За досрочное погашение долга плата не взимается.

После того как долг выплачен, с представителем банка согласовываются действия по снятию обременение с жилья. Обычно банк выдаёт закладную, в которой имеется отметка о полном погашении кредита и сопутствующие документы. Эти документы заёмщик передаёт в Росреестр, где обременение снимается и выдаётся соответствующая выписка.

Затем происходит полный расчёт: покупатель выплачивает разницу между суммой ипотечного долга и рыночной стоимостью жилья. Подписывается основной договор купли-продажи квартиры. Далее остаётся зарегистрировать права нового собственника квартиры у государственного регистратора.

Расчет между покупателем и продавцом может производиться с использованием индивидуального сейфа Сбербанка.

Переоформление договора ипотеки на другое лицо

Заемщик может передать свои права и обязанности в отношении ипотечной недвижимости третьему лицу. После переоформления договора, обязательства по погашению долга берёт на себя покупатель.

Продать квартиру с заменой заёмщика можно только с разрешения Сбербанка.

Банк согласится на процедуру только в том случае, если заёмщик сможет убедительно обосновать своё намерение продать квартиру, по которой он ещё не выплатил долг. У него должны быть действительно весомые причины, к примеру, форс-мажорные обстоятельства, потеря трудоспособности, вынужденный переезд в другую страну. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка в 2017 году включает в себя такие пункты:

1. Определение суммы долга.
2. Подготовка пакета документов.
3. Проверка банком нового заёмщика.
4. Получение разрешения банка.
5. Подписание нового договора.
6. Аннулирование прежнего договора
7. Расчёт между покупателем и продавцом.
8. Регистрация прав собственности.

Решая вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, необходимо учитывать, что её покупателю предстоит пройти полноценную проверку, аналогичную той, что ранее проходил сам заёмщик.

Потенциальный покупатель ипотечной недвижимости должен удовлетворять установленным требованиям, касательно возраста, гражданства и трудового стажа, кредитной истории.

Необходимо заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Продавцу предстоит написать заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на третье лицо, которое готово взять на себя ответственность по погашению долга. От покупателя потребуют:

• заявление;
• внутренний общегражданский паспорт;
• копию трудовой книжки (нотариально заверенную);
• справку о доходах (за период 6 месяцев);
• заполненную анкету.

Если с момента осмотра и оценки квартиры прошло 6 месяцев и более, процедуру оценки предстоит пройти повторно.

Подписываемые по сделке документы, например, основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка (образец 2017 года), находятся на официальном сайте Сбербанка РФ. Их лучше изучить заранее.

Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком ипотечного долга и стоимостью недвижимости, а так как ипотечное жильё обычно продают со скидкой, сделка будет выгодна не только продавцу, который избавляется от долга, но и покупателю, который приобретает недвижимость по цене ниже среднерыночной.

Не устраивает ипотечное жильё – что делать?

При улучшении финансового состояния заёмщика, у него может появиться необходимость продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую. Для этого он выбирает один из вышеуказанных способов и после снятия долговых обязательств, заключает новый ипотечный договор на приобретение квартиры большей площади. При этом ему предстоит подготовить полный пакет документов, которые Сбербанк будет проверять со свойственной ему скрупулёзностью. Жильё проходит полную процедуру осмотра и оценки.

Сумма сделки

Независимо от того, каким образом осуществляется продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, Сбербанк определяет сумму долга, которая состоит из тела кредита и накопившихся процентов. Чаще всего проценты по кредиту погашает непосредственно заёмщик – к стоимости недвижимости они не относятся и рассматриваются как вознаграждение банку за услуги кредитования. Также заёмщик несёт полную ответственность за просрочки платежей до перехода обязательств по кредиту к новому владельцу (покупателю).

При продаже ипотечной квартиры заёмщик может не просто погасить свой долг перед финансовой организацией, но и остаться в выигрыше при благоприятной ситуации на рынке и росте цен на недвижимость. Если на момент продажи ипотечной квартиры существенная часть кредита уже выплачена, и оставшийся долг менее её текущей стоимости, разница выплачивается заёмщику.

Нюансы и риски продажи ипотечной квартиры

Учитывая, что Сбербанк РФ осуществляет ипотечное кредитование по нескольким программам, нужно понимать, что в каждом случае имеются свои нюансы. Если договор заключал заёмщик, состоящий в браке, то его супруг (супруга) является созаёмщиком. Поэтому рассматривая заявление на продажу квартиры с невыплаченным долгом, где основной причиной указана утрата заёмщиком трудоспособности, банк предпочтёт все обязательства возложить на его супруга.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но только когда выплачена значительная часть долга. При этом обязательно потребуется одобрение Росвоенипотеки, выступающей одной из сторон. Если квартира покупалась в ипотеку с привлечением материнского капитала, продать её можно после получения разрешения органов опеки либо после того, как все её владельцы достигнут 18 лет.

Действуя в правовом поле и соблюдая законодательно установленный порядок продажи ипотечного жилья, заёмщик ничем не рискует. В противном случае на недвижимость может быть наложено взыскание. Более того, банк может признать сделку недействительной либо досрочно потребовать возврата долга в полном размере и с причитающимися процентами.

Чтобы не возникли проблемы с покупателем, желательно предварительно удостовериться в его платежеспособности и только потом предлагать кандидатуру на рассмотрение сотрудникам банка.

Покупатель должен взвешенно подходить к приобретению жилья с непогашенным долгом. Он должен быть осведомлён обо всех особенностях сделки – это поможет исключить его отказ на каком-либо из этапов процедуру, в том числе в самый последний момент – при подписании договора.

Зная, как проходит сделка купли-продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке, заёмщик может не бояться, что его долг станет «неподъёмным». В случае ухудшения своего материального положения, он сможет освободиться от него практически в любой момент. Если же возникнет возможность улучшить свои жилищные условия – то ипотека также не станет преградой. При определённых обстоятельствах продажа ипотечной недвижимости приносит существенную финансовую выгоду.

Иногда ситуация складывается так, что заемщик вынужден реализовать приобретенную недвижимость, не погасив взятую на нее ссуду. Нужно заранее изучить, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, на что следует обратить особое внимание.

Основные причины реализовать кредитное жилье

Оформляя ипотеку клиенту, Сбербанк рассчитывает получать определенную стабильную прибыль в течение нескольких лет. Должник выплачивает полученную ссуду, разумно распределяя свои расходы. Но иногда жизненная ситуация меняется, и заемщик вынужден идти на продажу кредитной недвижимости.

Основными причинами, заставляющими продать кредитное имущество, являются:

• резкое ухудшение финансового положения, невозможность выплаты ежемесячных платежей;
• переезд в другую местность;
• желание расширить жилую площадь и приобрести более просторное жилье.

Чтобы продать жилье, взятое в ипотеку, необходимо пройти несколько этапов:

1. поиск покупателя;
2. получение денег на погашение остатка по кредиту;
3. закрытие кредита;
4. снятие обременения с недвижимости;
5. закрытие сделки купли-продажи.

Преимущества реализации недвижимости самостоятельно заемщиком

Продать имущество, находящееся в залоге, без согласия Сбербанка должник не имеет права и не может. При резком ухудшении материального положения, он должен поставить банк в известность о невозможности дальнейшей выплаты взятой ипотеки. Если клиент самостоятельно не может решить, как продать недвижимость, Сбербанк реализует ее от своего имени.

Продажа имущества банковской организацией невыгодна для клиента, так как банкиры заинтересованы в том, чтобы в короткие сроки реализовать залоговое имущество и погасить сумму долга. Квартира будет выставлена по цене, ниже рыночной, заемщику выгодней самостоятельно найти покупателя.

Клиенту следует обговорить с менеджером Сбербанка возникшие проблемные вопросы с погашением ипотеки, выбрать оптимальные сроки и варианты как продать имущество.

Основные способы продажи залогового жилья

Продать имущество, находящееся в залоге Сбербанка, непросто. Многие покупатели боятся идти на сделку с ипотечным жильем из-за страха потерять свои деньги. Задача заемщика – убедить покупателя в чистоте продажи, заручиться гарантией и поддержкой банковской структуры. Есть несколько способов, как продать ипотечную квартиру Сбербанка.

Реализация жилья после полного погашения кредита

Наиболее приемлемый для банкиров вариант заключается в полном погашении должником взятой ссуды, снятии обременения с жилья и его дальнейшей продажи. Использовать этот вариант продавец сможет при условии, если ему удастся взять недостающую сумму в размере остатка по ссуде в долг у третьей стороны – родственников, близких либо как кредит в другом финансово-кредитном учреждении. Но при ухудшении его финансово-материального положения такой вариант заемщику не доступен.

Реализация жилья банком

В этом случае заемщик не прикладывает никаких усилий, чтобы продать квартиру, все действия выполняются банком. Сбербанк продает залоговую недвижимость, погашает выданный кредит, а остаток, при его наличии, выдает клиенту. Банкиры заинтересованы в короткие сроки погасить долг, быстро реализовав проблемное имущество. После выплаты процентов и тела кредита, заемщику может остаться минимальная сумма.

Реализация недвижимости заемщиком

Клиент банка может самостоятельно заняться поиском покупателя и оформить куплю-продажу без привлечения банкиров. В этом случае увеличивается риски со стороны покупателя, которому нужно максимально обезопасить сделку. Покупатель оплачивает остаток суммы ипотеки, заключая с продавцом договор внесения аванса и предварительный договор купли-продажи. После погашения кредита, продавец снимает обременение с квартиры и закрывает сделку с покупателем. Основной риск для покупателя заключается во временном периоде, который может составлять до 2 недель, если закладная на ипотечную квартиру была передана банком третьей стороне.

Если у покупателя недостаточно собственных ресурсов для полного расчета за приобретаемую квартиру, он может переоформить ипотеку на квартиру на свое имя. Банк выдаст ему ссуду на недостающую сумму. Покупатель переоформит на себя право собственности и кредит.

Некоторые риелторские агентства за определенную плату предоставляют своим клиентам услугу выкупа долга перед банком. Агентство передает заемщику денежные средства для погашения остатка по ссуде, а после снятия обременения и получения денег от продажи недвижимости клиент погашает свой долг перед риелторами. Постоянный контроль сделки со стороны специалистов агентства недвижимости снижает риски для покупателя остаться без денег и квартиры.

Если собственниками ипотечной квартиры являются несовершеннолетние, для продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Решаясь на приобретение квартиры в кредит, рекомендуется внимательно изучить действующие программы ведущих банков, обратить внимание на ипотеку с государственной поддержкой, процентные ставки по которой ниже, чем в рамках остальных кредитных продуктов.