Общедомовая земля под многоквартирным домом. Верховный суд рф разъяснил, как пользоваться землей под многоквартирным домом. Размеры и границы

В многоквартирных домах проживают около 100 млн. россиян, что составляет 2/3 от общей численности населения РФ по сведениям Росстата. Не удивительно, что многих волнует вопрос о . Детские площадки, автостоянки, насаждения, внеплановые строения под окнами жильцов являются объектами финансовых, экологических, социальных, юридических и прочих аспектов права.

Какими законами в данном случае регламентируются отношения собственности?

1. Жилищный Кодекс РФ (ст. 33, 34, 36, 37, 44);
2. Федеральные законы:
   • № 189-ФЗ от 29.12. 2004г (ст. 16).
   • № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (ст. 38, 39);
   • №191-ФЗ от 29.12.2004 г. (ст. 6);
3. Постановление Правительства РФ №576 от 07.08.2002г.
4. Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997г. (с изменениями от 21.08.2000 г.);
5. Приказ Минюста РФ №29 от 14.02.2007 г. и др.

Каков порядок определения размеров и границ участка?

Размеры участка определяется в соответствии с Земельным законодательством. Согласно закону о градостроительной деятельности, они рассчитываются, исходя из фактических объемов землепользования и утвержденных правил градостроения .

Ответ: Нет, решение об оформлении земли в собственность принимается на добровольной основе, путем голосования на общем собрании.

Вопрос: Существуют ли ограничения в назначении использования оформленного в общую долевую собственность земельного участка?

Ответ: Да, решения и действия в отношении использования приватизированных участков не должны противоречить действующему законодательству РФ.

Вопрос : Существуют ли нормы размеров приватизируемых участков?

Ответ: Нет, жестких нормативов нет. На общем собрании собственников жильцы должны определиться с размерами участка для работ по межеванию границ. Они могут быть, как максимальными, так и минимальными (включая территорию под домом и подъездами к нему).

Вопрос: Если на данной территории уже были ранее проведены, можно ли подать запрос на изменение размера участка?

Ответ: Нет. В данном случае можно подавать заявление на оформление в собственность земельного участка с точно обозначенными границами и размером (согласно действующему Плану межевания границ).

Вопрос: Какие официальные документы об оформлении участка следует получить на руки?

Ответ: Геодезический план, Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности (выдается в местном представительстве Росреестра).

Земля под многоквартирным домом: как можно ее использовать?

— многие представляют более-менее ясно, а как именно получить в личную собственность участок земли под многоквартирным домом? Подробнее — на видео.

Вопросы оформления земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время являются одними из наиболее актуальных для жителей Москвы.

Вам нужно поставить ограждение по периметру двора? Вы хотите, чтобы во дворе была детская площадка и гостевая парковка, а не построенный вплотную к вашим окнам высотный дом? Вы не хотите платной парковки во дворе и проходящей под окнами магистрали? Все эти вопросы решаемы только в том случае, если земельный участок под Вашим многоквартирным домом оформлен надлежащим образом.

И базовой правовой нормой здесь является статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно…земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Это основное правило, которе необходимо помнить, учитывая приведенные ниже особенности:

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5 ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Иными словами, с той даты, когда участок под МКД поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД (как жилых, так и не жилых!) становятся собственниками данного земельного участка. С этого момента участок находится в их долевой собственности, причем получение отдельных свидетельств на бумажных носителях для подтверждения этого права не требуется. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

Резюме: с даты постановки этого земельного участка на кадастровый учет.

С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает?

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность. Межевание — это, по сути, процесс определения границ земельных участков, то есть именно на этом этапе решается, будет ли в состав придомовой территории (то есть в состав земли, принадлежащей собственникам квартир в МКД) входить детская площадка, пройдет ли под Вашим окнами дорога, останется ли во дворе парковка, какие участки будут признаны местами общего пользования и т.п.

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ). Очевидно, что задачи ДГИ вполне предсказуемы — сформировать участки так, побольше земли было «отрезано» у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети, которая будет после проведения межевания оформлена в собственность города Москвы.

Исполнитель проекта межевания — это обычно какой-то проектный институт, типа ООО «Мордоврегионпроект», НИИиПИ Генплана и другие подобные, выигравшие конкурс и заключившие госконтракт.

Перед утверждением ДГИ проект межевания в обязательном порядке проходит «через» процедуру публичных слушаний, на котором присутствуют, как правило, жители конкретного квартала, непосредственно заинтересованные в данном земельном участке. Заключение по результатам публичных слушаний утверждается Окружной комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы.

Резюме: фактически, это утверждение Департаментом городского имущества границ конкретного земельного участка после их согласования с заинтересованной общественностью.

Что такое публичные слушания и как в них принять участие?

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний. Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.

Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания; 3) депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания; 4) депутаты Московской городской Думы.

Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.

Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается; в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).

Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.

Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы. В заключении указываются рекомендации о целесообразности или нецелесообразности реализации проекта и т.д. Именно после утверждения заключения, публичные слушания считаются завершенными.

Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции; 2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии; 5) направления в течение недели со дня проведения собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний в соответствующую окружную комиссию.

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

Как оспорить границы «отмежеваннного» земельного участка под многоквартирным домом?

Законодательство допускает различные способы защиты нарушенного права в данной ситуации, однако, наиболее распространенными остаются судебное обжалование решения по утверждению проекта межевания квартала и требование об установлении границ земельного участка.

Собственники помещений в МКД также вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам положений КАС РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по: 1) формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, 2) по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), 3) предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

На что особенно следует обратить внимание при утверждении плана межевания квартала?

1. Необходимо периодически заходить на страницу сайта управы Вашего района / Префектуры округа с целью получения информации о предстоящих публичных слушаниях — ведь, по сути, это единственная возможность для граждан выразить свое мнение относительно определения границ земельного участка по их МКД.

2. Непосредственно при посещении публичных слушаний: 1) нужно зарегистрироваться в журнале участников публичных слушаний. Общее количество участников собрания публичных слушаний считается по количеству зарегистрировавшихся в журнале; 2) следить, чтобы все замечания и предложения, даже высказанные устно в микрофон, а также поданные письменно, заносились в протокол; 3) заносить предложения и замечания не «коллективно», а от каждого участника. Дело в том, что даже если под коллективным обращением подпишется 1000 человек, в протоколе все равно будет указано 1 поступившее предложение.

При подготовке заключения, окружная комиссия может посчитать, что для района со 10 тысячным населением 1 предложение против проекта можно признать некритичным количеством, и написать в заключении: реализовывать проект целесообразно.

3. Если Вы не успели на публичные слушания или не знали о них, но считаете, что необходимо направить еще коллективные или индивидуальные обращения, то в течение семи дней со дня проведения собрания участников публичных слушаний, в соответствующую окружную комиссию можно представить замечания и предложения.

4. Чтобы убедиться, что протокол соответствует действительности, нужно через 7-10 дней после публичных слушаний, обратиться в окружную комиссию за копией протокола. Важно успеть изучить протокол до утверждения заключения, так как после утверждения заключения председателем окружной комиссии, бороться с несправедливостью будет сложнее. Протоколы заседаний окружных комиссий, размещаются на сайтах Префектур. В протоколах указано, какие были приняты решения, по результатам тех или иных Публичных слушаний.

5. Часто из территории земельных участков жилых домов «отрезают» зеленые насаждения под улично-дорожную сеть (УДС). Это также означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Теоретически, дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: уничтожить газоны и расширить под окнами жилых домов автодорогу или обустроить платные места для парковки машин всех желающих. Во избежание этого, жителям нужно письменно требовать вернуть газоны в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка.

6. Любые ссылки проектировщиков на наличие красных линий улично-дорожной сети, которые они якобы не могут «преступить», не должны Вас смущать — это пока лишь проект, и если то, как проходят красные линии в проекте, нарушает Ваши права, нужно требовать отправления проекта межевания на доработку с целью убрать или передвинуть красные линии.

На какие законы сослаться?

1. Статья 36 Жилищного кодекса РФ.

2. Часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Статья 43 пункт 4 Градостроительного Кодека РФ (местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами; NB (!) ранее норма была следующего содержания — размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий).

4. Совместное Постановление №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ(раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома»).

5. Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

6. Подпункты е) и ж) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491,
согласно которому в состав общего имущества включаются:
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

7. В силу пункта 5.5 раздела 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки» МГСН 1.01-99, участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории, включающей следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.

8. Постановление Правительства Москвы № 118-ПП от 12 апреля 2011 года, где признается наложение тысяч участков улично-дорожной сети (УДС) на жилые кварталы, и говорится, что выявленные пересечения устраняются «посредством уменьшения участков УДС», однако оговаривается, что делается для участков «ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости».

Со стороны жильцов многоэтажек часто встречается заблуждение, что земельный участок под многоквартирным домом находится в общей собственности проживающих лиц. На крайний случай территорией имеет право распоряжаться управляющая компания или коммунальное объединение, которое обслуживает жилой комплекс.

С одной стороны, такое предположение верно, и закон предусматривается передачу придомовой территории в распоряжение и долевую собственность владельцев квартир, однако существует ряд нюансов, которые обязательно стоит учитывать при решении подобного вопроса. Сегодня мы подробно рассмотрим ситуацию о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом и как регулирует этот вопрос действующее законодательство.

Согласно ЖК РФ, земля, находящаяся под МКД, переданная в пользование до 2005 года, становится общим владением граждан при следующих условиях:

• надел под постройкой имеет четко определенные границы, которые уже согласованы с муниципалитетом;
• все работы по землеустроению были завершены до 2005 года, когда вступили в законную силу основные положения ЖК РФ;
• придомовая территория поставлена на учет в Росреестр и имеет кадастровый план.

Если перечисленные требования и условия исполнены не были, то территория остается в распоряжении начального пользователя, то есть муниципалитета или застройщика и не переходит во владение проживающих в многоэтажке лиц.

Важно перед покупкой квартиры в МКД проверить, чьей собственностью является территория под жилым комплексом. Если земля тоже передается гражданину, то это станет дополнительным преимуществом проведения покупки.

Дополнительно следует отметить, что жильцам предоставляется возможность приватизировать имущество в дальнейшем после проведения кадастровой регистрации и окончательного формирования участка. Лишь в этом случае права граждан будут официально подтверждены и ничем не ограничены.

Кому принадлежит надел под новостройкой, если дом был передан в использование после 2005 года?

При таких обстоятельствах ситуация складывается несколько иначе, поскольку владельцы жилья автоматически становятся собственниками земли, без соблюдения перечисленных условий. Такое решение связано с тем, что застройщик может заниматься возведением здания на земельной территории лишь после ее покупки или взятии в бессрочную аренду у администрации с последующей приватизацией.

В связи с этим после ввода здания в эксплуатацию, совместно с передачей покупателю прав на жилплощадь, одновременно передаются право владения и на земельный надел. Соответственно, покупателю не придется нести никаких расходов и самостоятельно заниматься приватизацией земли под жилым комплексом.

Как получить информацию о принадлежности придомовой территории?

В отдельных ситуациях могут потребоваться сведения о том, кто является владельцем земельного участка, на котором располагается МКД. Законом предусмотрено несколько способов узнать, кому принадлежит указанная территория, и самым простым из них является оформление онлайн-запроса на официальном сайте Росреестра.

Чтобы быстро получить нужную информацию, достаточно зайти на электронный ресурс и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта». Здесь можно видеть общую планировку конкретной местности с выделением отдельных секторов, а также ознакомиться с детализированными данными относительно принадлежности земли под МКД.

Еще один вариант получения сведения о приватизации земли под домом предполагает выполнение проверки налоговых платежей. Если гражданам раз в год приходит квитанция об уплате земельного налога, то территория находится в их собственности.

Какой надел разрешается перевести в общую долевую собственность?

Решая такую проблему, в первую очередь, граждане должны руководствоваться границами и площадью придомовой территории. Основной регламент выполнения перевода прописан в ЖК РФ и в ЗК РФ. Дополнительно следует учитывать, что земля под МКД состоит не только из свободных, открытых участков, но и включает в себя автостоянки, детские площадки, спортивные сооружения, палисадники.

Разумеется, территория под новостройкой будет иметь не очень большие размеры, поскольку представители муниципалитета изначально стараются ограничить участок до минимально возможных размеров. Особенно часто такое наблюдается в отношении застройки территорий в больших населенных пунктах, где земля ценится очень высоко. По этой же причине жильцы могут столкнуться с существенными проблемами, а также с серьезными препятствиями при обращении за проведением приватизации.

Важно отметить, что приватизировать территорию можно в том случае, когда участок «не заходит» на чужую территорию и не нарушает интересов других лиц. Если массив земли состоит из общей собственности разных домов, то приватизировать такое имущество будет невозможно.

Заключение

Земельная территория под жилым комплексом не всегда находится в распоряжении граждан, владеющих квартирами в ЖК. При наличии определенных условий надел можно будет приватизировать, однако существуют и запреты, которые не позволят провести процедуру приватизации. Чтобы соблюсти все правила и требования, следует руководствоваться советами и регламентом, указанными в ЖК РФ и в ЗК РФ.

Отменен земельный налог на участки под многоквартирными домами
http://www.gkh.ru/about/news/97938/

А теперь - о новациях, которые произошли в нынешнем году с уплатой земельного налога.

После многолетних обсуждений в правительстве, министерствах, в экспертном сообществе вместо введения единого налога на недвижимость, о котором так много говорилось в последнее время, осенью 2014 года был принят закон, изменяющий порядок начисления и уплаты земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.

"Единый налог на недвижимость решено не вводить, - поясняет ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. - Поправками Федерального закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ установлено, что и земельный налог (глава 31 НК РФ), и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) уплачиваются отдельно. При этом оба рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка и принадлежащего на праве собственности гражданину жилого дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), гаража, машино-места, единого недвижимого комплекса, объекта незавершенного строительства, иного здания, строения, сооружения, помещения".

Государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом

Эти поправки в Налоговый кодекс, вступили в силу с 1 января 2015 г. Таким образом, с начала нынешнего года прекращено действие Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I "О налогах на имущество физических лиц" и начали действовать положения главы 32 НК РФ о налоге на имущество физических лиц.

"Одна из новелл нового закона - теперь земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, - поясняет Дмитрий Гордеев. - Раньше такого изъятия не было".

Именно потому многие наши читатели, живущие в собственных квартирах в многоквартирных домах, с удивлением обнаружили осенью в своих почтовых ящиках квитки из налоговой службы с предложением заплатить налог за участок под общим домом.

"В прошлом году такой налог платить было нужно, - говорит Гордеев. - А в 2015 году он отменен, и оплачивать его не надо. Но не запутайтесь: в текущем году мы оплачиваем налоги за предыдущий год. То есть в 2015 году нам пришлют расчетные квитанции за 2014 год, когда требование об уплате такого налога действовало. Напомню, что собственник квартиры в многоквартирном доме является также собственником доли в земельном участке, на котором расположен дом, и эта доля пропорциональна площади его квартиры. Исходя из этого и рассчитывается сумма земельного налога. Уплатить его будет нужно в срок до 1 октября 2015 года. А вот в 2016 году этот налог уже никто платить не будет".

Правда, по мнению эксперта, не стоит рассматривать это решение законодателей, освободивших граждан-собственников от необходимости платить земельный налог за свою долю в "общем" участке, как щедрость государства.

"Согласно Жилищному кодексу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, при условии, если его границы указаны в документах государственного кадастрового учета, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, - уточнил Дмитрий Гордеев. - То есть стоимость такого земельного участка учитывается в стоимости квартиры. А собственник квартиры обязан платить налог на имущество физических лиц.

Единственное, что можно констатировать, это то, что государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом".

Если после покупки жилья в многоквартирном доме (МКД) вы захотите построить на своем участке какой-либо магазин, то в таком случае вам придется поставить землю под домом на кадастровый учет. В статье мы узнаем: в чьей собственности находится земля под домом, как выполнить постановку земли на государственный кадастровый учет, в чем плюсы и минусы регистрации прав собственности на землю и как выглядит порядок постановки на учет.

В чьей собственности земля

Ответ на вопрос принадлежности земли под МКД содержится в 36 статье Жилищного кодекса РФ. Эта статья гласит, что вся земля (вместе с постройками, зелеными насаждениями, асфальтом и так далее) принадлежит жильцам, а сами участки находятся в общедолевой собственности. Фактически в таком случае юристы говорят, что земля находится в долевой собственности всех жильцов, а каждый человек имеет право на управление своей долей собственности. Следует понимать, что право на свободное распоряжение своей долей земли, находящейся в общедолевой собственности, жильцы получают только после постановки участка на кадастровый учет, а до момента постановки на учет участок является собственностью муниципалитета.

Если земля под МКД (включая постройки, зеленые насаждения, различные нежилые объекты и так далее) уже состояла на кадастровом учете в специальных органах до того, как новый ЖК вступил в силу в 2005 году, то в таком случае все переходит в кадастровую собственность автоматически, а перевод участка под домом в собственность является бесплатным (а при переходе автоматически возникает право общей собственности по схеме долевого владения общим имуществом). Это правило было закреплено в специальных законах.

Если же МКД не был поставлен на учет, то в таком случае жильцы должен выполнить долевую приватизацию общего жилья самостоятельно. Упрощенный порядок приватизации выглядит так:

• Сначала надо провести собрание всех жильцов, на котором следует рассмотреть вопрос приватизации. Именно такое собрания может наделить жильца всеми необходимыми полномочиями для прохождения приватизации.
• Во время собрания жильцы должны выбрать своего официального представителя, который будет не только заниматься приватизацией, но и будет защищать все права.
• Это лицо будет представлять интересы сособственников в различных органах (государственных, муниципальных, частных и так далее).
• Параллельно с деятельности официального представителя каждый житель МКД имеет право самостоятельно обращаться в государственные органы для того, чтобы они предоставили ему долевую собственность.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом

Законодательство Российской Федерации гласит, что любой житель многоквартирного дома имеет право получить в долевую собственность землю, на территории которой расположен дом вместе с зелеными насаждениями, дорогой, парком, различными объектами и так далее. Многие рекомендуют для прохождения регистрации права собственности привлечь на свою сторону муниципалитет, поскольку фактически именно муниципалитет является владельцем неприватизированной собственности, которой владеют люди на основании договора найма.

Порядок оформления выглядит так (инструкция составлена на основании регламентов ЖК РФ):

• Владельцем участка под домом является муниципалитет, однако во время проживания фактическими владельцами земли являются жильцы этого дома. Поэтому для приватизации участка под домом вам нужно заручиться поддержкой жильцов жилого дома. Для этого нужно выполнить собрание. Вы должны получить согласие жильцов на то, что вы будете представлять их интересы во время прохождения процедуры регистрации права собственности. Следует понимать, что представлять интересы собственников в государственных и муниципальных органах можете не вы, а ваш официальный представитель, однако для этого потребуется получить одобрение всех жильцов дома, чтобы они были уведомлены, что их интересы представляет третье лицо.
• Подача документов и заявления в Росреестр, который занимается формирование кадастровых паспортов.
• После этого будет выполнено так называемое формирование земельного участка. Формирование участка включает в себя осуществление специальными уполномоченными людьми следующих операцией — разработка кадастрового проекта, определение границ территории, фактическое измерение территории, внесение поправок и составление формируемого паспорта.
• После определения границ необходимо внести данные об участке в кадастр. Для этого нужно написать и подать заявление. Заявление может быть подано как собственниками, так и лицами, которые представляют интересы собственников жилья. Во время подачи документов необходимо обратить внимание, что в заявлении указан именно участок, который расположен на территории многоквартирного дома.
• После постановки на учет государственные служащие должны составить специальный документ, который называют кадастровым паспортом. В документе содержится вся исчерпывающая информация о земле, на которой расположен МКД, а выдается- заявителю. Фактически паспорт является выпиской из Государственного кадастра, а служит он для подтверждения права собственности на землю (то есть дает право на передачу земельного участка, дарение, продажу, сдачу в аренду).
• В случае выдачи кадастрового паспорта жителям многоквартирного дома в документе указывается, что фактическими владельцами участков являются все жители этого дома (а владеют они этой землей на равных правах). Земля в таком случае находится в долевом владении. Доля каждого человека напрямую зависит от площади территории квартиры, которая ему принадлежит (то есть чем больше площадь помещения, тем большая доля человека). Следует понимать, что после получения паспорта все жители дома автоматически получают право на передачу своей доли другому человеку. Рассмотрим таком пример: после приватизации человек продал свою долю другому жителю дома — в таком случае второй житель дома, который купил землю, может на территории купленной и своей земли построить какой-либо объект (магазин, детскую площадку, гараж и так далее).

Документы для оформления

Чтобы получить землю в собственность, нужны такие документы:

• Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Этот документ служит подтверждением того, что заявитель является уполномоченным представителем собрания жильцов, а сами жители наделили его такими правами в результате собрания.
• Протокол, содержащий сведения о результатах голосования. Этот документ подтверждает, что все владельцы квартир согласны на постановку жилья на кадастровый учет.
• Документы о принадлежности квартиры. Эти бумаги нужны, чтобы подтвердить тот факт, что лица, указанные в протоколе собрания, являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме. В этих документах должна содержаться информация о площади квартиры, поскольку именно на основании этих сведений кадастровые инженеры будут рассчитывать площадь каждой приватизированной доли.
• Документ техническо-эксплуатационного учета дома. Этот документ содержит сведения о строении дома.
• Заявление (печатное или от руки), в котором следует отразить тот факт, что заявитель и все жильцы дома претендуют на приватизацию земли с последующим ее переводом в общедолевую собственность всех жильцов дома.
• Чтобы оформить землю, могут понадобиться некоторые другие документы, которые нужно предоставить в особых случаях согласно закону.

Теперь вам нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать все имущественные права жильцов дома на долевую землю. Обратиться в Росреестр может представитель, выбранный на собрании владельцев квартир. Оформляется паспорт только после оплаты государственной пошлины. Ее размер составляет 100 рублей с человека (пример — если в доме живет 40 человек, то в таком случае размер пошлины составить 4.000 рублей). После оплаты пошлины вы должны получить квитанцию об оплате. Эту квитанцию нужно приложить ко всем необходимым документам, чтобы подтвердить факт оплаты пошлины.

Как проверить кадастровый паспорт

Теперь вы знаете, как оформляют землю в долевую собственность. Получить информацию о владельце земли можно различными путями. Для получения информации можно обратиться с заявлением в Росреестр или органы местного самоуправления. Можно получить нужные сведения с помощью электронной БД. Основными способом является использование электронного сайта Росреестра:

• Откройте сайт Росреестра.
• Откройте вкладку «Публичная карта».
• Выберите регион проживания, город и район города (поселка).
• После этого найдите интересующий вас участок и кликнете его мышью.
• После этого откроется специальное информационное окошко, где должна быть указана информация о текущем владельце участка под домом.
• Эти сведения являются официальными, поэтому информацию с сайта Росреестра можно передавать другим людям, распечатывать, хранить и так далее, однако следует помнить, что оформить регистрацию с помощь сайта Росреестра нельзя.

Плюсы и минусы постановки на кадастровый учет

Следует понимать, что у постановки на учет есть как преимущества, так и недостатки. Давайте сперва рассмотрим плюсы:

• Появление дополнительных гарантий. После постановки на кадастровый учет многоквартирный дом переходит в собственность жильцов. Поэтому без согласия жильцов ни государство, ни частные компании не имеют права строить дороги, открывать магазины, изымать участки и так далее.
• Возможность свободного распоряжения своим участком. После постановки на учет каждый жилец автоматически получает право на свободное распоряжение своей долей земли. Свой земельный участок под МКД в долевой собственности жилец может продать, сдать в аренду и так далее. Жилец имеет право построить на своем участке какой-либо объект недвижимости, согласно ЖК РФ (приведем несколько примеров — вы можете построить на своем участке детскую площадку, а вот построить без согласия жильцов магазин, торгующий алкогольной продукцией, вы не можете).

Однако у постановки на учет есть и несколько минусов:

• Появление обязанности уплачивать имущественный налог. После постановки на учет вам придется платить налог на свой участок. Размер налога регулируется региональным органами власти.
• Появление обязанности содержать свой участок и заниматься его развитием. После постановки на учет каждый жилец обязывается заниматься содержанием своей доли земли, а в случае невыполнения своих обязанностей такого жильца могут оштрафовать. Приведем несколько примеров — после постановки на учет жители должны убирать снег, вывозить мусор, заниматься озеленением участка и так далее.

Заключение

Теперь вы знаете о том, в чьей собственности находится земля под МКД. Подведем итоги. Все земля под жилым домом принадлежит жильцам (юристы говорят, что весь участок находится в долевой собственности жильцов). Чтобы получить право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, жильцы должны поставить землю на кадастровый учет. Чтобы оформить регистрацию, нужно провести собрание жильцов и принять решение о постановке на учет; после этого нужно собрать документы и подать их в Росреестр (вам придется уплатить пошлину, которая равна составляет 100 руб с человека).

У постановки на кадастровый учет есть как преимущества, так и недостатки. Главные плюсы — после постановки на учет жильцы смогут свободно распоряжаться своей долей собственности (свой участок можно передавать, дарить, сдавать в аренду и так далее), после постановки на учет жильцы получают некоторые дополнительные гарантии на землю и так далее. Однако у регистрации прав на участок под домом есть и минусы (после регистрации каждый жилец обязан уплачивать налог на участок под домом и заниматься содержанием своего участка). Участок под домом относится к категории недвижимого имущества, а операции с участком регулируются Жилищным кодексом РФ.