Совет директоров. «Чижик» доехал до небесных гарантий

Покупатели квартир любят, чтобы было хорошо и недорого. Одни выбирают студии. Другие – кухни-столовые. Третьи – готовую отделку и меблировку. Правильный ли это выбор? Что говорит европейский опыт квартирографии?

В осеннем круглом столе «Города 812» по жилой недвижимости приняли участие:

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Дмитрий Карпушин, исполнительный директор Института экономической безопасности Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»
Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город» Оксана Андросова, руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР» Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство Недвижимости»

– По некоторым подсчетам, доля студий на первичном рынке Петербурга превысила 23%. Можно ли студию сделать комфортной?

Студия может быть комфортной при соблюдении достаточно простых и понятных правил эргономики. Они должны учитываться еще на этапе проектирования. Если на этом этапе в квартире «расставляется» мебель с учетом габаритов квартиры, проемов дверей и окон, то многих ошибок можно избежать, обеспечив в будущем комфортное проживание. Хотя есть определенные нижние границы. Те минимальные площади студий, которые сейчас стали наиболее популярными на рынке (это 25–27 кв. м.), вряд ли имеет смысл сокращать. Иначе можно двигать мебель сколько угодно – это не сделает квартиру комфортной.

Екатерина Гуртовая. Действительно, доля студий сейчас на рынке стала весьма существенной. В Финляндии и других странах Западной Европы компактные квартиры-студии давно уже получили широкое признание, став одним из атрибутов современного европейского стиля жизни. Недавно мы открыли два шоу-рума квартир-студий в наших комплексах комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе и INKERI в городе Пушкин. В шоу-румах представлены в натуральную величину квартиры-студии с балконами (площадью 20 и 25 кв. м. соответственно), в которых выполнена полная финская отделка «под ключ», меблировка, оснащение бытовой техникой и декорирование. В такой квартире-студии при правильном использовании пространства можно очень удобно расположить все что нужно для комфортного проживания.

Главный дискомфорт студии – социальный. Неблагоприятная среда, множество случайных людей. Что же до планировок – неудачные студии встречаются, но в студии даже меньше возможностей сделать плохую планировку, чем в 3-комнатной квартире.

– Считается, что большое количество студий в доме – это плохо. Какое количество студий, однокомнатных, двухкомнатных и т.д. квартир в доме оптимально?

Екатерина Гуртовая. Люди должны отчетливо осознавать в момент покупки: если в объекте предусмотрены сплошные студии, то это может предопределять и формирование определенной социальной среды, особенно если это объект эконом-класса. Если застройщик изначально формировал инвестиционный продукт, особенно в «экономе», где предлагаются только малогабаритные квартиры и по низкой цене, то вокруг будут постоянно находиться «инвестиционные квартиры», которые продаются или сдаются в аренду – и рядом появляется множество меняющихся жильцов. Однако принципиально другой оказывается ситуация, если девелопером предусмотрена продуманная, взвешенная квартирография. Так, во всех наших комплексах в Петербурге квартирография отличается сбалансированностью – наличием разнообразных квартир, что позволяет проживать разным по составу семьям, и все будут вполне комфортно себя чувствовать.

Слабая сторона студий в основном носит социальный характер: такие квартиры чаще всего сдаются в аренду или перепродаются. В любом случае это связано с частой сменой соседей. Непрогнозируемая и повышенная ротация жильцов некомфортна для жителей других квартир и в конечном итоге отражается на содержании и состоянии общего домового имущества, ведь арендаторы не относятся к нему как к своему.

На мой взгляд, идеальным сценарием является разделение объектов с просторными квартирами (3–4-комнатными) и объектов с преобладанием малогабаритного жилья. Излишне широкий ассортимент обычно показывает пониженную ликвидность больших квартир, если они соседствуют со студиями и маленькими однушками.

Преобладание того или иного формата в проекте во многом зависит от класса жилья. В жилых комплексах высокого класса вы никогда не встретите студий, а в объектах комфорт-класса вряд ли есть такие эксклюзивные форматы, как пентхаусы или двухуровневые квартиры, они в основном преобладают в премиум-сегменте.

В зависимости от целей приобретения нужно изучать характеристики жилого комплекса. Семейным покупателям стоит обратить внимание на квартирографию: если в доме, условно говоря, 90% студий, то это не вполне подходящий вариант.

Согласно нашей аналитике, самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры. Их доля в структуре продаж достигает 50%. За ними в примерно равных долях идут студии и двухкомнатные квартиры. В текущих экономических реалиях тенденции на увеличение площади квартир пока нет. За 1,5 года средняя продаваемая площадь в проектах нашей компании не снижалась.

Нет критерия оптимальности. Застройщик хочет как можно больше быстро продаваемого жилья, жители хотят как можно меньше квартир, сдаваемых в аренду. Можно говорить о том, что если в доме более 60% малогабаритного жилья (студии и однокомнатные) – это плохо, это уже ощутимый фактор влияния на социальную среду.

– А что говорит европейский опыт квартирографии?

Практически всеми категориями покупателей востребованы квартиры с объединенным пространством кухни и гостиной. Уже на протяжении нескольких лет наша группа строит дома с наличием таких квартир. Большая кухня-гостиная дает возможность комфортно обустроить место общения всех домочадцев, визуально расширяет пространство.

Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка. Как правило, площадь жилых и часто используемых помещений увеличивают за счет уменьшения прихожей или санузла. Но из любого правила бывают исключения. Например, утверждать, что большие коридоры съедают площадь жилых комнат, не всегда оправданно: грамотное использование пространства коридора могут сделать его достаточно функциональным, увеличив полезную площадь комнат.

Наша группа компаний разрабатывает квартирографию для каждого своего объекта индивидуально. Факторами влияния выступают месторасположение жилого комплекса, потребности клиентов и класс объекта. Класс объекта определяет не только метраж, но и структуру предложения по типам квартир. Так, например, отказ от студий в квартирографии – уже устоявшийся тренд для объектов бизнес-класса. Доля квартир-студий в «бизнесе» минимальна или они вообще отсутствуют, как, например, в жилом комплексе «Два ангела» на Республиканской. Доля многокомнатных квартир в таких жилых комплексах, соответственно, выше, чем в «комфорте». В бизнесе-классе также появляются квартиры большей комнатности (4–5 комнат). Естественно, квартиры больше по площади в среднем на 10–15 кв. м. Тенденция, характерная для жилых комплексов комфорт-класса, строящихся в области, – более мелкая нарезка квартир. В городских проектах квартирография формируется в зависимости от престижности района.

При проектировании наших жилых комплексов мы тщательно продумываем все нюансы квартирографии. В каждый проект добавляем изюминку. Так, в клубном доме G9, который мы возведем на улице Грибалевой, представлен ряд редких типов квартир: с видовыми террасами, с возможностью установки камина. Необычные планировки мы реализовали и в проекте «Новое Сертолово» – квартиры с эркерами.

Предложение следует за потребительскими предпочтениями. 20 лет назад европейские студии казались нам экзотикой, сегодня россияне не удивляются – привыкли. Запросы на «минимизацию планировок» в целом удовлетворены. Можно ожидать, что мы сейчас будем привыкать к квартирам с готовой отделкой.

40% покупателей хотят совмещенную кухню-столовую, так называемую европланировку, это оптимизирует площадь. Другие 40% хотят иметь отдельную кухню и отдельную гостиную – но это чаще старшее поколение, это дань привычкам. Рациональным это не кажется – в массовом сегменте это обычно означает тесную кухню и редко, а то и почти никогда не используемую гостиную. Дальше у человека возникает выбор: сушить постельное белье в гостиной или в ванной? И то и другое не выглядит вполне удобным, но для прачечной места не предусмотрено. Особенно этот вопрос актуален в холодное или дождливое время года, когда не спасает балкон (обычно захламленный, потому что в квартире недостаточно кладовых).

А еще 20% покупателей колеблются, выбирая между отдельной кухней и еврокухней-столовой. Они в итоге качнутся в пользу «евро», и это закрепит тренд.

Аналогично произойдет с другими помещениями: лучше иметь небольшую спальню, но выделить кладовую для одежды, истребляющую беспорядок в доме.

– Есть прогнозы, что массовое жилье будет уменьшаться по площади и снижаться по высоте потолков. Ваше мнение?

За последние 6 лет средняя площадь квартиры в массовом сегменте сократилась с 60 до 47 кв. м. Это происходит и за счет оптимизации планировок. Для объектов, расположенных в городской черте, важен и другой фактор: люди сегодня больше времени хотят проводить в общественных, культурно-досуговых местах (а не дома перед телевизором). И тренд на оптимизацию площадей квартир с этим связан: если семья проводит много времени вовне, ей уже не обязательно иметь большую квартиру и большие комнаты. Думаю, в ближайшие годы этот тренд сохранится.

Высота потолков поведет себя, как площадь: уменьшится. Хочется надеяться, что не очень сильно.

Екатерина Гуртовая. Если говорить о массовом жилье, то при неблагоприятной экономической ситуации все застройщики будут стараться максимально снизить стоимость покупки для клиента. Небольшие квартиры с малым бюджетом всегда и на любом рынке востребованы – и это характерно для всех стран Европы.

Люди все меньше времени проводят дома. Многие воспринимают уже как норму то, что в квартиру приходят лишь немного отдохнуть после работы – по сути, поспать и позавтракать, даже в выходные дни люди стали мало находиться дома.

В развитом обществе доминирующей становится установка – не накапливать дома всевозможные вещи, которыми почти никогда не пользуешься. И этот тренд, весьма благоприятный с сточки зрения дизайна и организации пространства, соответствует тенденциям на уменьшение размера квартиры.

Что касается высоты потолков, то здесь чувствительность покупателей намного больше, чем в вопросе о площади квартиры. Потолков высотой, допустим, 2,3 метра никогда не будет в новых квартирах.

Вадим Шувалов

«ЛСР-Строй» пробует взыскать 600 млн с бывшего банка РПЦ. «Пересвет» выдавал гарантии по авансу на строительстве «Чижика», но сам споткнулся раньше подрядчиков.

коллаж "Фонтанки"

На сайте арбитража появилась информация об иске «ЛСР-Строя» к банку «Пересвет». Третьим лицом привлечена небезызвестная компания ООО «МК-20СХ». Сумма более чем в 600 млн и состав участников сомнений не оставляют - речь идет о гарантии по авансу бывшему субгенподрядчику на строительстве трамвая «Чижик» в Красногвардейском районе. Впрочем, ушедших из-за той некрасивой ситуации руководителей компании-истцу никакой банк не вернет.

Более точная сумма иска - 609,2 млн рублей; самого заявления на сайте еще нет, как и подробностей претензии «ЛСР-Строй». Тем не менее в компании подтвердили, что речь идет о требовании выплат по банковской гарантии. «Банк является гарантом подрядчика ООО МК-20СХ, принимавшего участие в реализации проекта реконструкции трамвайной сети в Красногвардейском районе, – чтобы избежать ошибок, еще раз уточняют на предприятии. – Вопросы, которые «Группа ЛСР» пыталась урегулировать в досудебном порядке, не были разрешены в установленный срок, поэтому теперь приходится решать их в суде. Другие подробности дела до завершения судебного разбирательства комментировать преждевременно».

В «Пересвете» оперативно прокомментировать ситуацию не смогли.

Сама история с авансом тянется не первый год и оказалась достаточно резонансной. МК-20СХ с долей в 10% было одним из акционеров Транспортной концессионной компании (ТКК) вместе с УК «Лидер» и Группой «ЛСР». Именно ТКК в мае 2016 года подписала с городом концессионное соглашение о строительстве частной трамвайной сети в Красногвардейском районе, проект позднее назвали «Чижик». Инвестор должен был реконструировать пути на правом берегу Невы и построить депо. Первые два пусковых этапа сети идут от Ладожского вокзала до депо на Хасанской улице, . Третий этап включает в себя движение по Наставников до Ириновского проспекта, четвертый - по Ириновскому и Рябовскому шоссе до Ржевки, а также по улице Потапова. Закончить проект целиком предполагается в IV квартале 2018 года. Общий объем капитальных вложений – 6,5 млрд рублей, генподрядчик - ООО «ЛСР-Строй». Общие расходы на эксплуатацию и закупку трамваев (компании Stadler) оцениваются в 33 млрд рублей.

Впоследствии МК-20СХ передала ЛСР свой пакет, однако оставалась субгенподрядчиком на объекте. Аванс со стороны «ЛСР-Строй» составил 726 млн рублей. Смольный рассчитывал запустить трамвай в сентябре, затем и . К тому времени с МК-20СХ уже расторгли договор, аванс оказался не отработан, трамвай поехал только в марте 2018 года, а теперь генподрядчик обратился к банку по гарантии.

Кроме финансовых потерь Группа «ЛСР» понесла и кадровые. Поочередно должности покинули первый заместитель гендиректора «ЛСР-Строй» Евгений Васильев, председатель совета директоров «Группы ЛСР» Александр Вахмистров, а затем – заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Борис Мурашов. В самой компании до сих пор утверждают, что это вещи не связанные. «Уход Александра Вахмистрова и Бориса Мурашова из компании был связан с их желанием принять предложения от других работодателей, – говорит пресс-служба. – Скажем, Александр Вахмистров, как известно, еще весной 2017 года не был включен в список кандидатур для голосования по выборам в совет директоров по его собственной инициативе. Летом того же года он покинул компанию, сменив сферу деятельности на банковскую (советник президента банка «Санкт-Петербург»).

Вахмистров поговорить с корреспондентом отказался, сославшись на нехватку времени. А вот Борис Мурашов не стал скрывать, что его уход был связан с пропажей аванса. «Я в открытую работал с этой организацией, выбирал в качестве партнера, а она меня подставила, – рассказал он «Фонтанке». – Насколько мне известно, за счет аванса они просто погасили свои предыдущие кредиты, вместо того, чтобы закупить материалы. Ну и небольшую часть вложили в производство. Поэтому, конечно, эта ситуация повлияла на мой уход».

«Фонтанка» подробно писала еще в 2013 году, с 465 млн в 2012-м до 701 млн в 2013 году. Одним из учредителей компании оказался Вячеслав Шилин, племянник замглавы комитета по развитию транспортной инфраструктуры Антона Суханова. Шилин вышел из состава учредителей, однако инерцию компания набрала нешуточную. В 2015 году контрактов у МК-20СХ числилось на 2,2 млрд. Учитывая, что Суханов в КРТИ был заместителем именно Мурашова, многие получили основания утверждать, что подрядчика на «Чижик» завели не случайно.

«Это была самая большая компания в Санкт-Петербурге по строительству и ремонту трамвайных путей, – объясняет Мурашов. – У них было свое производство стрелочных переводов, они отливали специальные вкладыши. И ничего особенного в том, что именно она была партнером у нас, нет. А вот то, как они распорядились авансом, я объяснить не могу. Я бы сказал, крыша поехала».

Оперативно дозвониться до некогда крупнейшей компании города «Фонтанке» не удалось, однако ее бывший совладелец Алексей Астахов версию Мурашова не подтверждает. «Аванс приходил несколькими траншами, и распределение согласовывали непосредственно с руководством «ЛСР-Строя», – говорит Астахов. – Никаких старых дыр мы не латали. На самом деле деньги шли на запуск нового производства, на увеличение штата сотрудников самого МК-20СХ и его подрядчиков. Мы довели этот штат до 400 человек, соответственно выросли налоговая база, зарплаты, выплаты в СРО. Все подрядчики получили свои авансы». По словам экс-совладельца компании, подрядчики фактически под честное слово и без разрешений выходили на объект, потом им стали выписывать штрафы, а затем по формальным причинам отказались подписывать исполнительную документацию - отсюда и неотработанный аванс. «Весь 2016 и 2017 годы прошли под знаком обещаний и убытков, – говорит Астахов, – а когда МК-20СХ вышел из состава акционеров ТКК, он стал не нужен».

Одновременно у МК-20СХ начались проблемы и на других контрактах, которые она успела набрать. Год назад Комстрой на реконструкцию Богатырского проспекта от Гаккелевской до Байконурской улицы и продолжение Комендантского проспекта от Шуваловского проспекта до Глухарской улицы. Аванс на 130 млн в срок не был освоен. При этом срок банковской гарантии со стороны все того же «Пересвета» уже истек.

Вообще этот банк обеспечивал гарантии по многим строительным и дорожным объектам; , для подрядчиков дирекции транспортного строительства - на 3,2 млрд. МК-20СХ, помимо «Чижика», Богатырского и Шуваловского, привлекала банк на ремонте трамвайных путей на Петергофском шоссе (856 млн) и Сердобольской улице (121 млн). Город пытается в судах взыскивать эти гарантии; дела на разных этапах. Скажем, в середине февраля уже вторая инстанция обязала банк выплатить комстрою около 90 млн рублей.

Еще раньше, чем у МК-20СХ, в октябре 2016 года . 19 апреля 2017 года Банк России принял решение санировать «Пересвет» с применением механизма bail-in; конвертировать 85% обязательств в капитал банка согласились более 70 его кредиторов на сумму 69,7 млрд руб., еще 66,7 млрд выделяет ЦБ. Финансово-хозяйственное управление Русской православной церкви (РПЦ), некогда крупнейший акционер, из числа аффилированных лиц банка выбыло. Санатором стал опорный банк «Роснефти» - Всероссийский банк развития регионов. Как ранее сообщал «Деловой Петербург», этот же банк намерен в какой-то форме забрать в собственность и МК-20СХ.

Николай Кудин,
«Фонтанка.ру»