Главная » Вопросы » Оформление ипотеки – пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры по ипотеке: подробная инструкция Как оформить ипотеку пошаговая инструкция

Оформление ипотеки – пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры по ипотеке: подробная инструкция Как оформить ипотеку пошаговая инструкция

Выбор недвижимости

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен.

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность. Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома. Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию - выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Выбор ипотечной программы

Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

подходят ли вам условия банка;
подходите ли вы под требования банка к заемщикам.

Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся. Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег). На что стоит действительно обратить внимание - это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, места постоянной работы и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (обычно не более 1-2 %).

Подготовка документов и подача кредитной заявки

В процессе общения с кредитным инспектором постарайтесь выяснить все детали кредитной программы. Лучше даже попросить типовой договор по предполагаемой программе кредитования. Внимательно изучив его дома, найдите в нем ответы на следующие важные вопросы:

Не знаете свои права?

наличие комиссий за услуги при кредитовании и дополнительные услуги, навязываемые банками потребителям «в нагрузку» (кредитные карты и т.п.);
количество обязательно оформляемых страховок и последствия отказа от оформления одного из них (по закону нужна только страховка залогового объекта);
возможность досрочного погашения кредита, есть ли штрафы за такое погашение;
максимальный период просрочки по ипотеке, после истечения которого банк возьмется за взыскание у вас залогового имущества.

Список документов на ипотеку у каждого банка индивидуален. Однако, за исключением кредитных программ по двум документам, у вас в любом случае потребуют справку о доходах, документы о семейном положении.

Кредитная заявка рассматривается банками в разные сроки - в зависимости от количества внутри банка бюрократических служб и сложности представленного пакета документов. Так, кредиты по 2-м документам одобряются за 2-3 дня, а вот заявка на стандартную ипотеку может изучаться специалистами кредитной организации несколько недель.

Подбор объекта недвижимости и одобрение его банком

Получив в одном из банков одобрение вашей кредитной заявки, вы можете приступить к выбору квартиры. Если вы предварительно рассмотрели, с какими банками работает застройщик облюбованного вами жилого комплекса, то с подбором новой квартиры вы легко справитесь. Сложнее будет со вторичкой. Здесь очень важна чистота юридической судьбы квартиры. Разделы наследства и разводы, зарегистрированные несовершеннолетние дети и военнослужащие срочной службы - все это причины, по которым банк может отклонить объект. И поверьте, здесь он на вашей стороне: ведь сомнительное прошлое жилья может дать знать о себе в настоящем в форме исков, обжалующих ваше право собственности.

Когда вы с банком подобрали квартиру, необходимо ее оценить у лицензированного оценщика. Оценщика вам назовет банк. От результатов отчета об оценке зависит, на какую сумму вам дадут кредит .

Заключение кредитного договора

Следующим шагом станет заключение кредитного договора. Вы получите деньги и сможете наконец приобрести выбранную квартиру. Сделка с продавцом квартиры оформляется через Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (или кратко Росреестр). Данная служба регистрирует прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя. По окончании регистрации (около 2-х недель) вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую ваше право собственности на приобретенное жилье.

Теперь настало время выполнить обещанное банку (такой пункт в кредитном договоре всегда содержится) - и передать купленную квартиру в залог.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательное, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк - ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре недвижимости, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости. На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.

Электронная регистрация сделки

Ряд кредитных организаций предлагает своим клиентам электронную регистрацию сделки и ипотеки прямо в офисе банка, без необходимости посещения Росреестра. Этот способ является более удобным как для сторон сделки, так и для самого банка, при этом размер затрат для покупателя (получателя ипотеки) увеличивается всего на несколько тысяч рублей (обычно в пределах 5 000). Этот способ более быстр и безопасен.

Для регистрации сделки и залога в таком случае продавец и покупатель в офисе банковской организации подписывают договор купли-продажи, получатель кредита заключает с банком ипотечный договор, договор страхования. После чего сотрудник банка сканирует все необходимые документы (в первую очередь — договоры ипотеки и купли-продажи) и отправляет их в службу Росреестра. После этого покупателю лишь потребуется еще раз появиться в офисе банка и забрать подтверждающие право собственности и регистрацию ипотеки документы.

Итак, мы пошагово рассказали, как приобрести жилое помещение в ипотеку. Не стоит бояться сложности процедуры, и главное помнить — банк не в меньшей степени заинтересован, чтобы вы приобрели жилье за счет полученных кредитных средств, поэтому кредитный менеджер будет всячески помогать вам и направлять.

Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к , который знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя - выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех - пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку , а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное - ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете . По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует - придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом - ничего страшного: цена вопроса не велика.

Последнее обновление: 03-01-2020

Шаг №3 – Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Шаг №5 – Заключите предварительный договор и внесите задаток

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. при ипотеки – решать Вам.

Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.

Договор со страховой компанией подписывается перед заключением кредитного договора.

Шаг №8 – Заключите кредитный договор и договор купли-продажи недвижимого имущества, передайте первоначальный взнос, зарегистрируйте сделку, рассчитайтесь окончательно с продавцом

В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
В назначенный день приходим , передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней . После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится) . Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.

Шаг №9 – Вы купили квартиру с помощью ипотеки и стали собственником

Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму . Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и .

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки :

поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами . За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис « », чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
документы о семейном положении,
документы, подтверждающие доход,
справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
копии паспортов продавцов,
копию лицевого счета,
технический, кадастровый паспорт,
выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, рассказано в отдельном посте.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Есть много плюсов и минусов у ипотечного кредитования:

Длительный срок займа позволяет делать выплаты небольшими суммами, но в то же время есть риски за этот период потерять работу или могут произойти изменения в составе семьи.Это повлияет на уровень дохода, и выплачивать кредит станет сложнее.
Положительным моментом является то, что квартира сразу после оформления документов переходит в собственность заёмщика. Даже факт нахождения недвижимости в залоге не говорит о том, что банк в любое время может его выселить. Должник может лишиться её только по решению суда в случае невыполнения обязательств по оплате ипотечного кредита.
Выплаченная сумма получится намного больше, чем стоимость жилья, потому что в неё входят проценты по кредиту, обязательное страхование жизни и платёжеспособности должника.
Положительный момент - заёмщик может получить имущественный налоговый вычет, а это дополнительные суммы, идущие в доход семьи.
В зависимости от региона действуют разнообразные программы ипотечного кредитования: для молодой или многодетной семьи, для работников бюджетной сферы и военнослужащих, они позволяют уменьшить требования при получении кредита или снизить ежемесячный платёж.

Конечно, сумма переплаты получается довольно большая, учтите, что цены на недвижимость всё время растут, а, значит, покупая жильё с помощью ипотеки, вы делаете инвестиции в будущее. Это единственная возможность стать собственником жилья для тех, кто не имеет больших накоплений для её приобретения.

После принятия решения о покупке квартиры или другого жилья в кредит вам предстоит пройти процесс в несколько этапов:

Если есть возможность и желание, можно обратиться к опытному риэлтору, работающему с ипотекой. Он может посоветовать вам наиболее выгодные предложения или выбрать тот банк, который точно одобрит вам получение кредита. Посредник всегда знает все тонкости, поможет избежать бумажной волокиты, но его услуги предстоит оплатить.
После того как вы соберёте справки с места работы, сделаете копии своих документов, вам предстоит обратиться в банк, для того, чтобы получить одобрение по займу. У каждого банка свои сроки рассмотрения заявки, это могут быть и три дня, и полтора месяца. Вместе с положительным решением вам могут определить минимальную и максимальную сумму для покупки жилья. Если банк вынес отрицательное решение, можно попробовать найти другого кредитора.
После одобрения кредита следует хлопотный и ответственный этап - выбор квартиры. Не всякое предложение будет подходить для ипотеки. Здесь можно действовать самостоятельно или привлечь риэлтора. Обязательное условие - проверка «чистоты» сделки и оценка недвижимости.
Передача всех документов в кредитную организацию, для того чтобы покупаемое жильё прошло все процедуры проверки через службу безопасности и юристов банка.
Составление и подписание договора по ипотеке. В нём должен быть полный график погашения. Происходит оформление страхования жилья и самого заёмщика. Сразу же следует подписать договор купли-продажи. Чаще всего банки требуют, чтобы он был заверен у нотариуса.
Передача денег банком продавцу может осуществляться двумя способами: через расчётный счёт или с помощью депозитной ячейки.
Последний шаг - это оформление недвижимости в регистрационной палате и получение документов, подтверждающих право на жильё.

Весь процесс покупки жилья в ипотеку очень сложен и трудоёмок, он требует доскональное знание законов, нельзя совершать ошибки при оформлении любых документов. Но, пройдя все трудности, вы станете владельцем недвижимости.

Оформление
Все сделки по подписанию договоров по ипотеке, после того как получены все разрешения, происходит в банке в присутствии покупателя, кредитного менеджера, продавца и, возможно, риэлтора. Если банк ставит условие, что требуются поручители, то их нахождение в момент подписания тоже обязательно.
Сначала подписывают кредитный договор, открывают счёт заёмщика для перечисления всей суммы. На счёт продавца переводят первоначальный взнос.
Если на сделке не присутствовал нотариус, то будьте готовы к тому, что при оформлении в собственность все копии документов, предоставленные в регистрационную палату, всё равно придётся заверять у него.
После того как будет пройдена регистрация недвижимости в соответствующих органах, покупателю передаётся документ, устанавливающий право собственности с обременением, а продавцу перечисляется остаток средств.
Оформление ипотеки – это последний этап, после которого нельзя будет отказаться от сделки. Чтобы признать договор недействительным придётся обращаться в суд и нужно иметь веские причины для его оспаривания.

Вы можете предоставить одновременно все собранные документы в несколько банков, поэтому делайте сразу несколько копий и экземпляров необходимых справок. Так вам проще будет выбрать более выгодное предложение.
Заявление-анкета, которое следует заполнить очень внимательно, без ошибок.
Паспорт с копиями всех страниц. Перед подачей в банк, убедитесь, что на страницах нет никаких дополнительных пометок, написанных от руки, например, группа крови или дети, вписанные не отделом ЗАГС, а родителями. Ещё иногда требуют предоставить и второй документ, удостоверяющий личность.
Свидетельство о регистрации брака или его расторжении.
Копии свидетельств о рождении детей.
Копии ваших дипломов и свидетельств об образовании.
Копия трудовой книжки, заверенную у работодателя или договор, подтверждающий вашу деятельность. Ваш стаж на последнем месте работы должен быть не меньше полугода.
Документы, подтверждающие доход у заёмщика: справка 2-НДФЛ за год или, если же осуществляется предпринимательская деятельность, то копии налоговой декларации за 2 года и справка уже по форме 3-НДФЛ.
Возможно, вам нужно будет представить документы, которые подтверждают право собственности ценного имущества: дома, автомобили, участков земли, ценных бумаг.
Согласие поручителей и справки, подтверждающие их доход.
Документы, подтверждающее ваше право на льготные условия: удостоверение многодетной семьи, справку с места работы бюджетных организаций.

Дополнительная информация на видео:
Для того чтобы банк одобрил ту недвижимость, которую вы выбрали, следует собрать пакет документов и для неё, обычно этим занимается продавец:
копии правоустанавливающих документов;
кадастровый паспорт из БТИ и его копия;
справка из паспортного стола об отсутствии прописанных людей в покупаемом жилье;
копии паспортов продавцов;
разрешение из органов опеки в том случае, если собственники – дети.

Это не весь список, так каждый банк вправе потребовать дополнительные справки, например, о погашенных кредитах или справку о регистрации с места прописки и другие.

Военная ипотека существует с 2005 года, раньше была сложная программа по предоставлению жилья военнослужащим, но начиная с 2014 года её упростили. Стали просто выдавать государственные субсидии в дополнение к льготному ипотечному кредитованию.
Размер выплат для каждого участника индивидуален и зависит от длительности службы, звания, количества членов семьи. Например, для только начинающего свою службу, это может быть сумма равная 1 млн. руб., максимальная – около 5 000 000 руб. При этом учитывается средняя стоимость квадратного метра жилья по всей стране.
Сама ипотека для военных состоит в том, что участнику оформляется кредит, под проценты, ниже, чем у обычных заёмщиков.Часть денег для погашения ссуды направляется государством на специальный счёт,открытый на имя военнослужащего. Эта программа называется «накопительно-ипотечная система».
Преимуществом такой ипотеки является то, что появляется возможность покупки жилья в любом регионе России. Многие банки, которым доверили выдавать такие кредиты, не требуют первоначального взноса, не берут комиссии, им не надо представлять справки о доходах и нет необходимости страховать свою жизнь и здоровье.
Недостатки в том, что кредит предоставляется только после трёх лет участия в накопительно-ипотечной системы, сразу после увольнения прекращается выплата ежемесячных сумм.

Необходимость продать кредитную квартиру может возникнуть у любого участника ипотечного кредитования. Это может быть и желание купить большую квартиру или, наоборот, возникновение трудностей при оплате ежемесячных платежей.

Залоговая
Чтобы купить такую квартиру необходимо одобрение банка для совершение сделки. Для этого необходимо, чтобы продавец направил ему уведомление о готовящейся сделке, в котором рассказал подробно о причинах продажи. В этом случае при получении денег от покупателя заёмщик обязан погасить весь ипотечный кредит досрочно. Банк не любит, когда это происходит, так как в этом случае он теряет часть дохода за длительный период.
Стоимость залоговой квартиры всегда ниже средней, так как процедура оформления договора купли-продажи имеет ряд нюансов и требует согласия третьих лиц.
Возможны два варианта расчёта:
сумма делится на две части, одна из них равняется долгу перед банком, а остаток – продавцу, при этом в договоре указывается срок, за который банк, после погашения кредита, обязан снять с залога;
второй – это когда покупатель хочет воспользоваться ипотекой, в таком случае договор по кредиту переоформляется на нового собственника и он продолжает выплачивать ссуду, а продавец получает ту сумму, которую он уже выплатил банку.

После получения всех денежных средств банк должен выдать справку об отсутствии задолженности и выдать залоговое свидетельство для передачи его в Регистрационную палату. В последнюю очередь подписывают договор купли-продажи.

С обременением
На рынке недвижимости можно встретить квартиры с обременением, покупатели могут пойти на такую сделку потому что:
цена на квартиры намного ниже;
подходит район, планировка;
покупатель не планирует сам жить в квартире, поэтому ему не важны условия.

Обременение может быть разным:
залог в банке;
арест недвижимости при возникновении каких-либо задолженностей у продавца, сделки не совершаются до полного погашения долгов;
аренда, если в продаваемом жилье проживают люди, которые платят за неё по договору собственнику, то выселить их нельзя до окончания срока найма;
квартира с прописанным в ней человеком, он не подлежит выселению по закону, придётся жить совместно с ним.

Таким образом, мы видим, что такую квартиру нужно покупать с осторожностью, просчитав все возможности для снятия обременения. Если вы возьмёте выписку из ЕГРП, то можете убедиться в том, что не существует других обременений.
Проверить наличие прописанных людей можно из домовой книги или из финансово-лицевого счёта. При передаче любых денежных сумм необходимо всегда брать расписку, а ещё лучше воспользоваться банковской ячейкой.
Если всё делать правильно и по закону, то проблем при покупке недвижимости с обременением не возникнет, а при любых сомнениях всегда можно обратиться к опытному юристу или риэлтору.

Риски
Покупая квартиру в ипотеку нужно предусмотреть все риски, которые могут возникнуть в течение всего времени действия кредита. Их не так много, но и не принимать их во внимание не стоит:
Нужно быть уверенным в своём постоянном доходе, который бы позволил не только платить по займу, но и не было снижения качества жизни. Поэтому страхование жизни, здоровья и платёжеспособности поможет вам при возникновении непредвиденных обстоятельств.
Очень важно не делать просрочек по платежам, даже небольших. В законе «Об ипотеке» сказано чётко: если в течение года три раза произошла задержка платежей, то банк имеет полное право обратить взыскание на квартиру. Чтобы вернуть деньги, он продаст жильё, цена на неё будет значительно снижена. Поэтому внимательно относитесь к датам платежа, лучше сделать взнос заранее.
Если вдруг решите взять ипотеку в валюте, то, получая доход в рублях, вы сильно рискуете, так как ваш платёж может быть сильно увеличен за счёт роста курса. Конечно, если ваша заработная плата начисляется в долларах или евро, то выгоднее оформить валютную ипотеку, так как процентные ставки по ней снижены, и сумма переплаты будет намного ниже.

Если возникли трудности с оплатой кредита, не стоит скрываться или игнорировать звонки и требования банка. Если вы попали в сложную ситуацию лучше всего вам самим обратиться в кредитную организацию с заявлением, в котором вы должны обязательно указать причины, затрудняющие оплату. На его основании банк может предложить несколько вариантов решений: отсрочка платежей, уменьшение суммы взноса за счет увеличения срока действия кредитного договора или другой вариант.